界面新闻记者 |
“新政满月后市场上改善型需求相对稳定，刚需主要流向二手房市场。”
在2025年国庆中秋双节叠加的楼市传统旺季中，上海楼市的新房市场和二手房市场表现分化明显，新房市场延续政策红利热度依然高涨，二手房市场则受假期分流等影响明显降温。
同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，2025年10月1日至10月7日，上海新房累计成交909套，同比2024年国庆7天上涨了78.9%；而二手房在2025年国庆7天成交780套，同比下跌63.7%。
分区域来看，上海中原地产数据显示，区域表现上杨浦区最为活跃，此前刚有新盘入市，且都在关注度较高的区域，比如新江湾城、东外滩板块。因此成交有惯性延续，假期一共成交近4000平方米。
浦东作为交易主力，表现较为稳定，假期成交近3000平方米。假期内郊区成交表现也较好，如宝山区的成交量仅仅比浦东少186平方米，青浦、松江网签量也超过1000平方米。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，从交易活跃的区可看出，首次改善和豪宅都有不错的表现。“成交前十榜单中有3个10万+楼盘，且排名第一的项目就是此类产品，说明高价房在市场中一直保持不错的交易节奏。”
值得关注的是，成交前十榜单中还出现4个均价低于6万元/平方米的首次改善项目，进一步体现8月底的政策还有不错的延续性。
“基于8月底的政策，9月以来外环周边的项目人气有明显好转，项目销售表现尚可，并且一些项目签约有不错的延续性，经常能上成交前十榜单。一旦恢复正常工作节奏，这些项目依然会延续此前走势，为银十起到铺垫作用。”卢文曦向界面新闻指出。
开发商奋战“黄金周”
“金九”告一段落，开发商为“银十”继续奋战。
根据中指研究院数据，9月上海新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16%；二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29%，“金九”成色十足。
“银十”开局，业绩冲刺窗口来临，开发商们推出多个新盘开启认筹和开盘，一些续销项目则采取各类促销方式，全力挖掘购房潜力。
如今“十一黄金周”结束，房企也交出了假期成绩单。
保利发展上海相关人士告诉界面新闻，保利发展上海公司国庆期间11盘联动，面向购房者推出“国补给力 礼遇金秋”福利：千套房源上新、实景示范区升级、国庆嘉年华活动、9大购房专属补贴。10月1日至10月8日，共计到访4000多组客户，成交总额超12.8亿元。
龙湖亦是如此，在小长假期间，龙湖集团在全国多个城市联动整合住宅、商办、车位多品类产品，推出“双节狂欢购”限时福利，包括一口价房源秒杀、车位团购五折起和甄选双节购房好礼等。
其中，龙湖位于上海外环外的龙湖御湖境在国庆中秋假期期间销售金额约1.3亿元，来访超800组，位居奉贤区榜首，也印证了新政对于外环外成交的拉动作用。
龙湖上海方面相关负责人向界面新闻表示，“上海新政对楼市有提振作用，但是，现阶段客户对产品要求更高，在小区的配置如会所、架空层等方面较以往更严苛，对户内精装也表现出更高的要求。”
厦门国资房企国贸地产在上海也推出“六盘联动”策略，国贸虹桥璟上、国贸海上原墅、保利国贸璟上、国贸鹭原、国贸海屿佘山、天琴华樟等项目齐发力，推出全民推荐最高10万佣金、认购砸金蛋赢家电、安家最高享5年物业费、每日2套特价秒杀等福利活动。
上海民营房企宝华旗下位于普陀桃浦的紫薇花园项目推出85折促销，而且额外2万元直接购买产权车位。
“国庆期间售楼处每天差不多30-40组客户，受宝华项目8.5折影响比较大。”金隅上海相关人士告诉界面新闻，公司同样位于普陀桃浦的项目金隅公园东序在国庆期间没有动用中介，也算是达到预期。
10月9日，金茂上海也发出捷报，“十一黄金周”期间，公司销售额锁定超6亿元。
相较新房市场的热闹，上海二手房市场在假期表现较为平淡。安居客上海发布的数据显示，国庆假期7天（10月1日—7日）上海二手房累计成交780套，日均成交仅111套，较2024年同期的2133套跌超63%。
安居客上海表示，同比下跌的核心诱因在于2024年“沪七条”政策刺激下的基数偏高，去年10月1日正值新政生效。若回溯至2023年同期（前5天约235套），今年的成交量实则大涨96.6%，与2022年同期成交（452套）相当。
对于接下来楼市情况，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，整体来看，为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，四季度宏观政策有望进一步加力。
“短期房地产政策预计将继续聚焦回稳目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。”曹晶晶表示。
楼市进入“好房子”时代
“未来上海市场回归产品价值，客户更理性，更懂产品，更多比较好的项目，走在规划前面的项目才会被认可。”建发上海相关人士向界面新闻指出。
近期上海楼市迎来多重政策利好。
8月25日，上海发布“沪六条”楼市新政，其中最大的利好是“外环外的限购松绑”，即“对符合住房购买条件的居民家庭，在外环外购房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数”；同时，成年单身按照居民家庭执行住房限购政策。
这一政策利好迅速点燃了外环外市场。卢文曦告诉界面新闻，例如假期入市的中国铁建煕语，该项目位于奉贤西渡板块，共推出86套房源，均价47586元/平方米。难得看到假期有项目开盘，说明在利好政策引导下，郊区项目去化得到好转，房企信心在回升。
而且，在国庆中秋双节来临之前，上海版“好房子”标准正式官宣。9月下旬，上海规划与自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。
比如鼓励在小区出入口或沿街设置便民商业公共设施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高层高；外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，饰面层不计入容积率；底层架空层及风雨连廊，不计入容积率。
备受关注的是关于阳台，新政之后，只要每户阳台（含封闭阳台）水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，同时阳台总面积不超过16平方米，则一半的阳台面积都可以不计入容积率，也即不算产权，相当于阳台赠送面积更大。
据界面新闻了解，如果按此规定，此前已经获批的如建发海宸的125平方米、大华静安年华的108平方米和123平方米户型都很难再有，因为阳台面积基本超过10%的比例。
当然，“好房子”很重要，但项目的最终销售成绩还与开发商的品牌和口碑相关。比如大华静安年华，即便宣传96%的得房率+三阳台，首开并未录得好成绩。9月28日，大华静安年华首次开盘，当日售出约78套，去化率约74%。而位同一板块的中建玖上琅宸首开推出140套房源，全部售罄。
接下来，“银十”关键期，上海将有更多的热点项目入市。10月4日，网上房地产公示了5个即将入市的新盘，如110650元/平方米的海上清和玺、118031元/平方米的苏河融景，此外还有江湾金茂府、金茂棠前、富地星愉湾。
界面新闻获悉，此前热销的建发海宸二批次加推房源预计于本月开盘入市。该项目相关人士告诉界面新闻，建发海宸规划1156套，项目有回款要求，今年会不断推盘入市。
上海万科也将迎来收获期。10月9日，位于黄浦区衡复风貌区的高福云境项目正式启动认购，本次项目推出125套房源，均价达到21万元/平方米。据界面新闻了解，高福云境此次将推出25套亿元级大宅，建筑面积近600平方米，总价达到1.3亿元-1.62亿元。
此前两开两罄的金陵华庭也将加推，三批次房源预计10月底入市，建筑面积约370-730平方米大平层&顶复。
除此之外，位于杨浦区的风貌别墅中建壹品外滩源著复兴里，建筑面积约150-350平方米，也将于近期入市。
楼市“银十”仍在继续蓄力，开发商们已正式进入“拼产品、拼兑现、拼服务”的竞争关键期。
中指研究院认为，房企上半年在核心城市竞得的部分地块预计将在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，“好城市+好房子”仍具有市场机会。
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